상속 받은 주택이 있는 상태에서 다른 주택을 ∙매도할 경우 비과세 적용여부, 여기서 중요한 것이 양도소득세인데, 주택을 상속 받을 경우, 주택 수에 들어가도 양도소득세의 특례를 받을 수 있는지 확인할 필요가 있습니다. 아래와 같은 사례로 정확히 확인해 보겠습니다.
양도소득세 비과세 여부
홍길동씨는 2017년 1월에 부친[1주택자]의 사망으로 A주택을 상속받은 후, 2020년 1월에 B주택을 취득하여 거주하였다가 3년이 넘은 2023년 7월경에 B주택을 매도하였습니다.
홍길동씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 B주택을 양도한 후 양도소득세 비과세로 신고하였으나, 상속개시일, 다시 말해 상속받은 날짜, 이후에 취득∙매도한 B주택은 상속주택 특례 대상에 해당하지 않아, 비과세를 적용받지 못합니다.
상속개시 당시 이미 일반주택이 있는 경우
상속개시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 기존 일반주택을 매도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
따라서, 홍길동씨는 상속개시 이후 취득한 주택을 매도하였음므로 상속주택 특례를 적용받을 수 없습니다.
주택 취득 및 양도 전 확인 사항
상속주택 특례를 적용받기 위해서는 주택의 취득순서를 따져보아야 합니다.
그리고 상속개시일 전에 보유한 주택을 양도하는 경우에 상속주택 특례 적용이 가능하지만, 상속주택보다 나중에 취득한 주택의 경우에는 그렇지 않습니다.
상속 후에 일어나는 모든 일들은 상속에 대한 특례 범위 밖의 문제로 일반 세법을 적용함으로 양도소득세의 과세를 피할 수 없습니다.
주택을 상속 받을 경우 절세의 방법
주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 이미 있는 경우는 일단 상속인간 상속재산 분할 협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 아니면 소수지분만 상속을 받는 것이 절세에 많이 도움이 됩니다.
왜냐하면 상속주택을 공동으로 상속받은 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에 포함됩니다. 상속지분이 작은 상속인들은 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
상속 지분에 의해 1주택자가 되느냐, 안 되느냐가 결정되기 때문입니다.
상속주택 특례[소득세법 시행령 제155조 2항]
상속개시 당시 이미 보유하고 있는 일반주택과 상속주택을 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 매도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것을 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용 받습니다.
여기서 상속 받은 주택의 범위는 일반주택, 조합원입주권, 분양권이 완공되어 취득한 주택을 말합니다.
피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상 소유한 경우 아래와 순서에 따른 1주택을 받을 수 있는 주택은?
⓵ 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
⓶ ⓵의 주택이 둘다 2년 이상인 경우, 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
⓷ ⓵&⓶ 주택이 2년 이상 거주한 경우, 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
⓸ 피상속인이 둘다 거주한 사실이 없는 주택일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우 상속인이 선택하는 1주택)입니다.
매우 중요한 얘기입니다. 2주택 중에 비과세 받을 주택이 정해지는 과정임으로 양도소득세가 많이 나올 주택에 대해 비과세를 받은 것이 중요합니다.
공동상속주택 특례[소득세법 시행령 제155조 3항]
1세대 1주택 비과세 특례를 적용함에 있어 공동상속주택은 아래의 순서에 따른 상속인의 주택 수에 산입됩니다. 단 공동상속주택의 소수지분을 소유한 경우 해당 거주자의 주택으로 보지 아니합니다.
⓵ 상속 지분이 가장 큰 상속인
⓶ 당해 주택에 거주하는 자[⓵ 지분이 같을 경우]
⓷ 최연장자[⓵ 지분이 같고 ⓶ 거주한 자가 없을 경우]
피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상 소유한 경우에는 위 상속주택 특례에서 정한 판정 순서에 따른 1주택만 공동상속주택 특례가 적용되고, 나머지 상속주택은 공동상속주택 특례가 적용되지 아니하여 소속지분을 상속받은 경우에도 주택 수에는 포함됩니다.
공동상속주택 특례는 상속 받는 자 중 한 명에게만 혜택을 줍니다. 나머지 소수지분을 받는 상속인은 1주택이 더 가산됩니다. 결국 주택수에 포함됩니다.
상속 받은 주택이 있는 상태에서 다른 주택을 취득∙매도할 경우 비과세 적용여부의 결론
다시 정리하면 상속 받은 후 주택을 매입할 예정인 자는 상속지분을 적게 받아 주택수에 포함시키지 않게 하여 1주택 혜택을 받으면 됩니다.
그리고 상속 전에 이미 주택이 있는 경우에는 지분을 적게 받아도 주택수에는 포함됩니다. 하지만 상속 전에 1주택일 경우, 일시적 2주택으로 신고하면 됩니다.
위 사례의 홍길동씨는 비과세 혜택을 못 받아 123,000,000원의 양도소득세를 납부하였습니다.
함께 알면 더 좋은 정보입니다.