장기보유특별공제 산정시 보유 및 거주한 기간이 통산되지 않은 사례에대 알아보고 어떻게 하면 대처할 수 있는지도 함께 살펴보겠습니다.
위 사례에 대한 해석
홍길동씨는 동일세대인 부친의 사망으로 상속받은 주택을 2023년 10월경에 20억원에 양도하였습니다.
20억원 넘는 주택이라 고가주택(12억원 초과)에 해당하며, 홍길동씨는 부친가 생전에 함께 살았던 보유 및 거주한 기간 6년 6개월도 합산하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것으로 알고 1세대 장기보유특별공제율 80%(10년 이상)를 적용하여 양도소득세를 신고하였습니다.
장기보유특별공제율 80% = 보유기간 10년(40%) + 거주기간 10년(40%)입니다.
하지만 세무당국에서 홍길동씨에게 A주택을 보유 및 거주한 기간(3년 6개월)에 대해서만 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 24%만 적용받았습니다.
장기보유특별공제율 24% = 보유기간 3년(12%) + 거주기간 3년(12%)입니다.
상속받은 주택의 장기보유특별공제율 계산 시 보유기간 및 거주기간은 상속인이 상속 주택을 취득한 날(상속개시일)로부터 계산합니다. 생전에 함께 산 부분에 대해서는 보유 및 거주기간은 제외됨을 명심해야 합니다.
양도전 확인 사항
상속주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때에는 상속받은 자와 동일세대원으로서 상속받은이 보유 및 거주한 기간을 통산하지만
1세대 1주택 장기보유특별공제율은 계산할 때에 상속 받은 자와 동일세대원으로서 보유 및 거주한 기간을 합산하지 않고 상속주택을 취득한 날(상속개시일)부터 계산한다는 것을 알아야합니다.
이를 알았다면 고가주택이나 양도소득세를 납부가 있는 경우는 장기보유특별공제를 받기 위해서 취득일부터 장기간 보유 및 거주하는 것을 선택해야 합니다.
장기보유특별공제율
일반적인 경우의 장기보유특별공제율
| 공제율 | 3년 이상 | 4년 이상 | 5년 이상 | 6년 이상 | 7년 이상 | 8년 이상 | 9년 이상 | 10년 이상 | 11년 이상 |
| 토지 • 건물 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 22% |
| 공제율 | 12년 이상 | 13년 이상 | 14년 이상 | 15년 이상 |
| 토지 • 건물 | 24% | 26% | 28% | 30% |
1세대 1주택 장기보유특별공제율(2년 이상 거주요건 충족 시 적용)
| 구분 | 3년 이상 | 4년 이상 | 5년 이상 | 6년 이상 | 7년 이상 | 8년 이상 | 9년 이상 | 10년 이상 | |
| 공제율 | 보유기간 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주기간 | 12[8*]% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
| 합계 | 24[20*]% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% | |
*보유기간이 3년 이상&거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우 20%(12%+8%) 적용됩니다.
상속받은 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용받법 비교
| 구분 | 동일세대원 | 별도세대원 |
| 1세대 1주택 비과세 요건
(2년 이상 보유*] *취득 당시 조정대상지역 2년 이상 거주 |
동일세대로서
보유 및 거주한 기간 통산(모든 기간 적용) |
상속개시일부터
보유 및 거주기간 기산(적용) |
| 1세대 1주택 장기보유특별공제
공제율 계산 |
상속개시일부터
보유 및 거주기간 기산(적용) |
장기보유특별공제 산정시 보유 및 거주한 기간이 통산되지 않은 사례의 결론
장기보유특별공제는 주택을 장기간 보유하고 거주할 경우 정부에서 혜택을 주는 제도입니다. 그래서 실제 세대주가 되어 실소유한 기간부터 합산되어 기간을 정해집니다.
이를 충분히 알아야 적세를 할 수 있습니다. 위 사례의 홍길동씨는 4,000,000원이지 알고 신고하였으나, 보유 및 거주기간 생전 시 미통산 되어 36,000,000원 세금을 납부하게 되었습니다.
함께 알면 더 좋은 정보입니다.