주거용으로 오피스텔을 사용 후 비과세 적용 여부

오피스텔의 사용 용도는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 업무용으로 사용이 가능하고, 주거용으로도 사용이 가능합니다. 이때 주거 기간을 계산해야 하는데, 이런 부분을 놓치는 경우가 많습니다. 주거용으로 오피스텔을 사용 후 비과세 적용 여부를 알아보겠습니다.

사례 해석

오피스텔을 주거용으로 사용 후 1세대 1주택 비과세 적용 여부 — [출처 : 국세청 자료]

김철수씨는 2018년 2월경에 오피스텔을 4억원에 매입하여 초반에는 업무용으로 사용하였습니다.

그렇다가 주거가 필요하여 2023년 2월 부터는 주거용으로 용도를 바꿔 사용한 후 2024년 2월에 해당 오피스텔을 8억원에 매도했습니다. 이때, 김철수씨는 오피스텔 외에는 다른 주택이 없는 상태이며, 양도시점에 오피스텔을 주거용으로 사용하였으므로 1세대 1주택 비과세를 적용하여 세무서에 신고하였습니다.

2018년에 매입 한 상태라, 2024년에 매도 하였기에 6년을 보유한 상태이기에 충분히 1세대 1주택 비과세로 신고하였습니다.

하지만 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도하였다는 이유로 비과세를 적용받지 못했습니다.

다시말하면 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우에는 사실상 주거용으로 사용한 날 또는 주택으로 용도변경한 날부터 주택보유기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 특례 여부를 판단합니다.

따라서, 김철수는 해당 오피스텔을 주거용으로 2023년 2월인 사용한 날부터 2년이 지나는 시점은 2025년 5월입니다.

그래서 2024년 2월의 시점은 1년이 지난 시점입니다. 그래서 양도소득세 과세가 됩니다.

양도 전에 고민할 부분

주택이 아닌 건물(오피스텔)을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 해당 건물을 매도하기 전에 주택으로 사용한 날부터 정확히 매도일까지 기간이 2년 이상인지를 정확히 확인해야 합니다.

그리고 건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 해당 사실을 입증하기 위해 실제 용도를 확인할 수 있는 증비자료를 미리 준비하는 것이 좋습니다.
증비자료는 1. 전입신고내역, 2. 입주자카드, 3. 내부사진, 4. 관리비내역(수도, 전기사용내역 등)입니다.

또 주의할 점 한 가지는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 양도일(잔금청산일, 등기신청일) 전에 상가로 용도변경하게 되면 비과세를 적용받지 못합니다.

매도일이 양도소득세의 중요한 기준일이 되므로 신중히 고려해서 잘 판단을 해야 합니다.

주거용으로 오피스텔을 사용하다가 주택 외로 사용하다가 다시 주택으로 사용하는 경우 보유기간 및 거주기간

1세대 1주택 비과세와 관련하여 주택을 주택 외의 용도로 변경하여 하용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경하여 매도하는 경우 당해 주택의 보유기간 및 거주기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산해 줍니다.

다시 말하면 보유기간이나 거주기간 동안 실제로 주택으로 사용한 기간을 합산하여 계산한다는 얘기입니다. [부동산거래관리과-396,2010,3,16]

오피스텔을 상가에서 주거용으로 용도변경할 시, 그 전에 다른 주택인 있는 경우

1세대 1주택인 자가 소유하던 오피스텔을 용도를 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 [소득세법 시행령] 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택으로 보아, 비과세 특례를 적용합니다.[부동산거래관리과-55,2013.2.5.]

오피스텔을 주거용인 주택으로 용도를 변경한 경우

거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도 변경하여 매도한 경우 거주요건을 적용하지 않습니다.

그래서 1세대 1주택 비과세 거주요건에 적용됩니다. [부동산납세과-1247,2021.9,.8]