주택 매도 전 자녀와 주민등록상 세대 분리시 1세대 1주택 적용 여부

주택 매도 전 자녀와 주민등록상 세대 분리시 1세대 1주택 적용 여부를 확인합니다. 아래의 국세청에서 제공된 사례를 통해 정확히 알아보겠습니다.

사례 해석

주택 양도 전 주민등록상 세대 분리에 대한 양도소득세 비과세 여부 — [출처 : 국세청]

홍길동 씨는 2주택자(A 주택, B 주택)입니다. 그래서 2022년 5월경에 20대 아들에게 B 주택을 증여하고 2023년 8월경에 주민등록상 세대 분리를 시켰습니다.

그리고 남은 주택 A 주택은 2023년 9월경에 12억 원에 매도하였습니다.

이때 홍길동 씨는 A 주택 매도 시점에 1세대 1주택자에 해당하는 것을 알고 비과세 신고하였습니다.

왜냐하면, B 주택은 이미 20대 아들에게 넘겨서 주민등록상 세대 분리를 하였기에 그랬습니다.

하지만 세대 분리한 아들이 소득이 전혀 없고 실제로는 부모와 함께 생활하고 있었습니다. 따로 산다는 증빙 서류가 없었습니다. 별도세대로 인정받지 못해 비과세를 적용받지 못했습니다.

위 사례 보충 설명

홍길동 씨와 같은 경우처럼, 1세대 1주택 비과세를 적용할 때, 동일세대인지 여부는 형식상으로 세대 분리를 위해 주민등록을 했는데도 불구하고 실질적인 생활 관계 등을 고려하여 판단하는 것으로 되어있습니다.

다시 말하면 홍길동 씨는 20대 아들과 형식적으로 세대를 분리하였지만, 실질적으로는 함께 살며 생계를 하고 있어, 실질적인 측면에서 동일세대로 본다는 의견입니다.

따라서 홍길동 씨는 2주택(A 주택, B 주택)을 보유한 세대에 해당하여 A 주택 매도 시 1세대 1주택 비과세가 아닌 2주택 양도소득세 과세자가 됩니다.

양도 전에 확인할 사항

1세대 1주택 비과세 해당 여부는 매도 주택의 양도일(잔금청산일) 당시 현황에 의하여 판정하는 것이므로 양도 전에 실질적인 세대 분리가 되어야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

그래서 자녀가 따로 사는 경우 자녀의 소득, 직업, 거주지 등을 고려하여 생계를 다르게 한다는 별도세대로 인정받을 수 있는지 미리 확인하고 해당 사실을 입증할 수 있는 증빙[1. 별도거주 여부: 입주자 관리카드, 관리비 상세내역, 교통·신용카드 이용내역 등, 2. 독립생계 유지 여부 : 주 수입원 발생 및 생활자금 사용과 관련된 금융거래명세 등]을 사전에 준비하는 것이 절세에 꼭 필요합니다.

1세대의 범위[소득세법 제88 및 소득세법 시행령 제152의 3]

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 사는 곳에서 생계를 같이 하는 직계존비속(직계존비속의 배우자 포함) 및 형제자매와 함께 구성하는 가족 단위를 말합니다. 여기서 알아야 할 것은 일시적으로 취학, 질병 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 퇴거한 사람도 포함됩니다.

1) 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우

– 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

– 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

– 30세 미만 미혼자가 A 또는 B인 경우

A. 12개월간 경상적·반복적 소득a)이 기준 중위소득b)을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상
a) 사업소득, 근로소득, 기타소득(저작권 수입, 강연료 등 인적용역의 대가만 포함) 등
b) 매년 보건복지부 고시 [예, 2024년 1인 기준 중위소득 월 2,228,445원]
B. 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지

생계를 같이 하는 가족의 판단 판례[대법원 2005두8443, 2005.12.23.] 및 결론

우리가 말하는 생계를 같이 하는 가족이란 현실적으로 생계를 같이 하는 동거가족으로서, 반드시 주민등록상 세대를 같이함을 필요로 하지는 않습니다.

일상생활에서 볼 때 같은 생활자금에서 생활하는 단위를 의미합니다. 한 가정에 대표가 소득을 발생하여 가족의 생계를 꾸려나간다면 그 가족구성원은 하나의 세대입니다.

생계를 같이 하는 동거가족인가의 여부는 그 주민등록지가 같은가의 여하가 중요하지 않고 현실적으로 한 세대 내에서 거주하면서 생계를 함께하고 동거하는가의 여부에 따라 판단되어야 합니다.

[대법원 1989.5.23. 선고 88누3826 판결 등 참조], 그리고 이러한 양도소득세의 비과세요건을 충족하고 있다는 사실은 특별한 사정이 없으면 납세의무자가 그 증명할 책임이 있습니다.

우리나라 세법은 실질과세의 원칙이 있습니다. 실제로 어떻게 되고, 실제로 언제, 무엇을 했는지에 대해 과세를 말합니다.

그래서 이런 관점에서 접근하시면 과세 여부를 판단하는데 넓은 시각으로 바라볼 수 있습니다.

위 사례의 경우 비과세 혜택을 받지 못해, 홍길동 씨가 141,000,000의 양도소득세를 내야 합니다.

함께 알면 더 좋은 정보입니다.