많은 사람이 시골 주택을 소유하고 싶은 욕망이 있습니다. 하지만 주택 수에 대한 규제 때문에 여유 자금이 있어도 망설이는 경향이 있는데요. 오늘 사람이 살지 않는 시골 주택이 주택 수에 포함되는지를 확인해 보겠습니다.
사례 내용 및 해석
홍길동 씨는 2009년 시골의 A 주택을 부모로부터 증여받았습니다.
그리고 그 후, 2018년 1월경에 서울 강동구 소재의 B 주택을 6억 원에 취득(거주)하고 2023년 11월경에 5년 10개월 만에 12억 원에 매도하여 시세 6억 원의 시세차익을 보았습니다.
홍길동 씨는 시골에 방치된 주택이 주택 수에 포함되지 않는다고 잘못 알고 본인이 거주하던 B 주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세 신고하였으나, 시골 주택도 주택 수에 포함되어 2주택자에 해당하므로 B 주택의 양도 시 비과세를 적용받지 못했습니다.
소득세법에서는 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치하여 주거용으로 사용하지 않을 때도 공부(公簿)상 주택에 해당하면 주택 수에 포함됩니다.
단만, 예외는 사실상 주거의 기능을 상실된 폐가 상태면 주택으로 보지 아니합니다.
따라서, 공가 상태인 A 주택도 주택 수에 포함되어 홍길동 씨는 2주택자(증여받은 A 주택과 매입한 B 주택)로 B 주택의 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.
양도소득세 과세가 됩니다.
양도 전 확인해야 할 부분
시골에 방치된 주택도 주거의 기능이 유지되어 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당하면 주택 수에 포함될 수 있으므로 다른 주택 매도 전에 반드시 소득세법상 주택에 해당하는지를 미리 확인하여야 합니다.
홍길동 씨가 양도소득세가 과세한 것을 제대로 알고 있었으면 시골에 방치된 주택을 다른 주택 매도(잔금청산) 전 철거하여 없어졌을 겁니다.
그러면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
주택의 정의[소득법 제 88, 소득세법 시행령 제152의4]
허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독리된 주거생활을 할 수 있는 구조로서, 일정구조(세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사 시설이 설치된 구조)를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물입니다.
그리고 그 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다고 되어 있습니다.
노후화되거나 방치된 주택도 주택에 해당한다고 본 사례[조심-2022-부-6079_2023.3.9.]
쟁점 주택은 67년경 관할지방자치단체로부터 주택 용도로 사용 승인되어 실제 주택으로 사용되었고, 2021년까지 쟁점 주택의 개별주택가격이 공시되었을 뿐만 아니라, 2021.4.30. 현재 기준시가가 77,600,000원으로 확인되는 점,
청구인과 처분청이 제출한 쟁점 주택을 촬영한 사진들을 보면 쟁점 주택의 외벽과 내벽 그리고 내부의 문 등이 대체로 온전한 외관 및 형상을 유지하고 있어서 주거 기능이 유지되고 있다고 보이고,
쟁점 주택 내부에 있는 개수대와 선반 등이 부분적으로 훼손되기는 하였으나 대부분 원형을 유지하고 있으므로, 적어도 쟁점 주택은 이 건 주택을 양도할 당시 주거의 기능을 상실한 상태였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점 주택은 이 건 주택을 양도할 당시 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당한다고 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됩니다.
수원지방법원-2021-구단-7000[2022.8.24.]
원고들이 양도할 당시 이 사건 주택들은 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유한 상태였던 것으로 보이고, 철거가 예정되어 거주자가 모두 퇴거하고 수도나 전기가 끊기고 주변에 차단막이 설치되었다 하더라도, 이는 ‘주택’에 해당한다고 봄이 타당합니다.
시골 주택이 주택 수에 포함되는지의 결론
위 사례의 결과 홍길동씨는 189,000,000원의 양도소득세를 납부해야 합니다. 일반 사람들이 착각하는 게 있는데, 농어촌 주택과 시골 주택을 구분하지 못하는 경우가 많습니다.
농어촌 주택은 취득 기간과 요건에 맞아야 비과세 혜택을 봅니다. 무조건 농어 천에 주택이 있다고 농어촌 주택으로 보는 것은 아닙니다.
주택 양도 시점에 먼저 다른 주택이 있는지 전체적인 검토와 확인을 하고 매도를 했으면 합니다.
함께 알면 좋은 정보입니다.